2018年，西安楼市从一路狂飙到逐渐回归理性，从无房可售到登记人数不足，从摇号到常态化销售，算得上是大起大落。据西安阳光售房网统计数据，2018年西安房管局共发放635张预售证，批准入市227196套房源，共覆盖234个楼盘，全年住宅整体报价12575元/平方米。

各区域均有优势板块 高新、曲江依旧领跑房价

2018年获批入市的房源中，曲江区域53683套，浐灞区域44212套，高新区域34421套。从数据中可以看出，曲江和浐灞两个区域为去年西安市场上较为热门的区域。

价格方面，高新和曲江依旧占据房价前列，而其他区域则各有优势板块。数据显示，高新区2018年商品住宅均价17683元/平方米，房价相对其他区域依旧占据高位，主要还是由于土地资源相对稀缺而致，房源多以改善型为主。曲江新区2018年商品住宅均价15246元/平方米，2018年重点发展的雁翔路板块，其中中海·曲江大城、阳光城PLUS、华润曲江九里等楼盘均在2018年入市，且取得很好的业绩。浐灞区2018年商品住宅均价12634元/平方米，该区域为2018年网红区域，特别是奥体板块，奥体中心、全运村、国际会展中心等新地标紧锣密鼓建设，也带动周边项目取得良好成绩，例如华润·未来城市、绿城西安全运村等。

从销售方面看，中海曲江大城和曲江大道板块的万科·翡翠国际销售额和销售面积均位列2018年度销售TOP5，主要是因为地铁四号线的开通试运营，大悦城和曲江创意谷的开业，也为曲江的交通和商业配套增添新的优势。

此外，城北的大明宫板块，城南板块，西咸新区的秦汉新城、沣西新城板块等，高陵区、临潼区也受各大房企的热捧，新项目纷纷入市，在2018年均有不俗的表现。其中高陵住宅均价7191元/平方米，目前属于价值洼地，其余区域房价均已破万，随着品牌房企相继进入，高陵、西咸新区等区域已进入高速发展期。

三环外、三室房源为2018年成交最多

克而瑞最近发布的2018年西安房地产市场分析报告中显示，2018年商品房市场价格增长明显，供应1568.12万平方米，同比降低5.25%，成交1930.12万平方米，同比增长3.31%，成交均价13840元/平方米，同比增长20.51%。其中，全年供应量集中在5月、11月和12月，单月最大供应为209.2万平方米，成交最高为5月，单月成交230.1万平方米。成交均价为7月最高，达15506元/平方米。

通过数据对比可以看到，2018年住宅成交单价段中，12000-14000元占比最高，其次是10000-12000元。成交面积在80平方米以下的明显降低，100-140平方米面积段占比上升。从成交总价来看，100-140万元占比最高，约为35%；同样的，从成交户型来看，最大占比为三房，高达50%以上。

从地域环线来看，2018年供应量最大的在三环外，为660.32万平方米，成交量最大的也在三环外，为784.31万平方米。二环、三环内较上年成交量下降，三环外成交上涨且涨幅明显，同比增长25.34%。

从产品层面分析，2018年小户型逐渐减少，西安楼市已进入改善时代，龙湖、中海、绿城等多家开发商在产品上开始打造“宽厅”的概念，而下半年金茂府、华润·悦府、中海长安府等“府系”产品的入市，给市场带来了更具品质代表性的产品，从销售业绩来看，改善之路在西安会走得更远。

2019年西安楼市将持续品质化发展

从2018年的供应计划与实际上市房源的数量比对看，有许多房源未能如期上市。如果2019年这些房源能上市，房地产市场将比较稳定。

土地市场作为房地产市场的前端，往往具有一定的影响因素。克而瑞统计结果显示，2018年土地成交中，楼面价和亩单价均达到历史峰值。例如金泰恒业拍得的青龙寺板块土地、紫薇拍得的高新国际社区地块等等，均在2018年的土拍市场上留下浓重的一笔。从区域地块成交数量来看，西咸新区直逼西安主城区，成交量占比近50%，其中沣西新城可谓格外抢眼，共计成交63宗，成交宗数遥遥领先。由此可以推断，2019年西咸新区将成为楼市的重要战场。

土地成本的持续攀升，项目开发各项成本的提升，全装修政策的实施以及城市发展的格局和定位，使得西安市房地产价格并不具备下跌的空间，也将进一步促进西安房地产市场在2019年持续向品质化方向发展。

克而瑞机构分析师认为，2018年西安房地产市场快速发展且波动较大，上半年的“抢房大战”持续升温，供需矛盾激烈，下半年受政策实施细则出台以及全国范围市场波动的影响，市场逐渐趋于稳定。预计2019年房地产市场成交规模相较2018年不会有较大波动。改善需求的增加，客户对于居住品质的追求以及品牌房企对生活理念的灌输，使房地产品质化发展趋势进一步明确，但品质化的发展过程将呈现不同程度的分化状态。