文|甲方研究社

刚刚戴上“宇宙第一房企”高帽不久的碧桂园，出事了！‍

6月24日，位于上海奉贤的碧桂园某项目在建的六层售楼处发生事故，造成1死、9伤的严重后果。

近半月时间过去，虽然具体的事发原因并未确认，但相比施工作业方面的因素，外界普遍认为，这与碧桂园极度信奉“高周转”脱离不了干系。

而讽刺的是，“高周转”是这家来自广东佛山的房企，能逆袭地产“老大哥”——万科和恒大的秘密武器：2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿，今年前6个月，碧桂园销售额达到4124.9亿，远超万科近1000亿元，继续位列第1……

一面是销售的突飞猛进，另一面是各地项目质量饱受诟病，高周转是碧桂园笑傲行业的“必杀技”，又会不会成为跌落神坛的“原罪”呢？

1.“高周转”何以被碧桂园引以为傲？

碧桂园所谓的高周转，具体可以表现在他们内部的“456”工作要求上：“拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。”碧桂园“1年里，1元投入就能赚出1元利润”的极限，迄今为止还没有哪家地产商能够突破或实现。

可以说，碧桂园创新了房地产行业的“中国速度”，让它从百亿级的地方性房企一跃成为行销5500亿、超越万科的龙头老大，而时间却只用了短短3年。

“高周转”立竿见影的效果，让杨国强（碧桂园控股创始人、董事局主席）一直引以为豪。于是，在2018年的楼市政策进一步缩紧时，碧桂园在4月5日至11日的一周之内连续下发三份文件，强调“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”。

杨主席的意思是：“4、5个月还是太慢了，争取3个月开盘！”为此，设定了奖惩分明的激励措施：拿地三个月开盘，奖项目总经理20万元;超过七个月开盘，项目总经理面临撤职。

与项目总经理一样压力剧增的，是设计院的设计师们！

文件规定，接到营销户配及设计要求后，设计院要在当天内出图（通宵）。对此，杨国强还算了一笔账：一个优秀的规划设计师十天拿1万元。如果下午下班后接到规划图要设计，找5人通宵做出来后，连续两天假补休，也是5人X2天=一人10天，即付出一万元设计工资而已。

老杨为何如此痴迷“高周转”？原因有二：

房地产，作为老百姓的全民话题，其盈利模式早已被整个社会研究透了，但凡成年人都清楚开发商们“空手套白狼”的套路，其模型大体可分为以下几个重要步骤：融资贷款、拿地、动工、营销、开盘回笼资金、还贷、盈利。

一方面，近几年银根缩紧，再加上“棚改”政策转向、房住不炒的落地实施，开发商们以往“优哉游哉”的好日子不再，转而开始焦虑——“钱从哪里融，又该怎么还”？碧桂园也不例外。

而“高周转”的本质，无疑是把有限的资金快速轮转，以前一年内可以玩1次“空手套白狼”，现在就变为了2次甚至3次！要不然，碧桂园哪来的机会超越万科？

另一方面，通过高周转缩快速铺盘，可以快速做大碧桂园的市场占有率，形成品牌和规模效应，这对原本“不入流”的碧桂园而言极为重要。

一直以来，碧桂园“农村包围城市”的形象已深入人心，其发展重心偏向于三四线城市，成为行业老大时的2017年，碧桂园58%的营收也出自三四线市场。如此一来，即使“建造五星级的家”slogan喊得漂亮，但它在一线市场的名气别说与万科、恒大相比，即使是第二阵营房企的声量也不如。

而同行难以企及的“高周转”策略一出，不但让碧桂园成为业内热议的话题，其在三四线的疯狂扩张，也隐隐约约向世界传递出“碧桂园实力雄厚”的信号，强化了在购房者心目中的可信任度。

2.“攻城利器”秒变罪魁祸首？

可是，疯狂加码“高周转”的规定出台刚刚2个多月，就出现了文章开头提到的“上海奉贤事故”，都能这并非碧桂园第一次与质量问题挂钩。

相反，几乎在碧桂园靠着“高周转”赶超恒大、万科的同时，全国多地“控诉”碧桂园的事件也多了起来，相关的新闻、图片，随便百度就是一大把。

而上海事故发生后，网友几乎清一色的负面评论，更是直接将矛头对准了碧桂园。

很显然，“高周转”正从碧桂园眼中抢占市场的利器，变为了大众眼中草菅人命的“祸首”。在我看来，这一点也不意外，迷信“高周转”的碧桂园迟早要出事。

道理很简单，建房子不是搞互联网，不是速度越快就越好！一套房子，牵扯的东西多了去了！

拿最基本的常识来说，房屋设计要全面考虑到气候环境，施工队就算是机器人不怕累，也得等钢筋、混凝土干了才能往上盖。

可为了大干快上，碧桂园启用了“批量设计”——即设计图是“通用款”，不管地域气候、无论居住习惯，千楼一模、万屋一面，海南的房子，把保温层做厚点就可以拷贝到东北。

这不是扯淡嘛！

纵使碧桂园高调推广所谓的SSGF工业化建造体系，号称30层洋房的开工交付周期能由25.1个月缩短至15.8个月，但中国房地产市场上，“豆腐渣”的评价从来未曾缺席！

房地产行业虽贵为中国的一大经济支柱，但几乎上下游每个环节都存在猫腻，这已经不是什么秘密了！不缩短周期尚且如此，碧桂园如此大规模地“高周转运动”，孕育出巨大的有利可图空间，偷鸡摸狗、偷工减料是大概率事件！

在巨大的利益面前，有人似乎对“房子是要住几十年的耐用品”这一常识视而不见，硬生生做成了标准化批量生产的“快消品生意”！

抛开质量隐患问题不说，碧桂园明文要求设计师“通宵”出图纸，这对设计师们，既不公平也涉嫌违法！

劳动者休息权是基本人权，也是《宪法》、《劳动法》明文规定的员工合法权益。现在这个时代，连小作坊都不敢要求员工通宵加班，更遑论堂堂一家上市公司。

有前碧桂园员工说，从上到下每周干110小时是常态。除了8小时睡觉基本都在公司加班。网上时不时还流传碧桂园的段子：剪头发需向领导请示，出去速剪速决；同事要结婚，都需特别申请才能周末回家摆酒搞婚礼，然后周日晚上必须回到宿舍。

这哪里是劳动者？分明像劳改犯！然而，在巨大的收益面前，碧桂园员工们大多都忍了！谁会跟钱过不去呢？一个愿打一个愿挨，外人也只能嗟叹。

而且，纵使全国各地都有消费者声讨，碧桂园也未曾陷入主流舆论漩涡、伤及毫毛。碧桂园这么牛逼，或许要归功于给力的营销公关，从下面这起纠纷中就能感受一二：

2017年11月，一段关于“疑似兰州碧桂园楼房轰然倒塌”的短视频在多个微信群、QQ群以及各视频平台热传，某市民看到后随手转发到了兰州碧桂园某楼盘业主群里，并好心替碧桂园辩解“唯恐天下不乱的人很多”。岂料，好心当成驴肝肺，兰州碧桂园转身就把该市民告上了法庭，并要求赔偿1000万！

这种雷霆手段，是不是大有“宁可错杀一千，不可放过一个”的霸气！

3.如此觉悟，怎么撑起赚钱的野心？

更值得大家深思的核心问题是，为何只有碧桂园一家在做“高周转”？真的是万科、恒大们玩不了、玩不起吗？

显然不是，王石、许家印、郁亮清醒地很，他们知道“高周转”就是个雷区，不敢玩而已！

本来高房价已经让社会怨声载道，如果你卖的房子还不过关，良心不会痛么？迟早有一天，会被打倒在土里！

房价可以小炒、房子必须达标，这应该是政府的底线！

不可否认，农民出身的杨国强，具备成功商人必备的能力、执行力与危机意识等素质；但到他这个层级，政治素养尤为关键！

而杨国强似乎并不怎么懂政治。我们再来看他的一段话：

可以看到，杨国强的算账水平那是相当精：提前1天的好处、一万元工资理得很清。

但是，“在不违法的情况下，做公司利益最大化的事情”的另一层意思就是：为了公司着想，可以去钻法律空子！

“公司利益”高于一切，也瞬间暴露出他那与地位不符的政治觉悟——要知道，许家印当年被曝光穿了条爱马仕的皮带后，从此学会低调，还在中国职业足球最低迷的时候果断砸钱、为国分忧，前段时间还投1000亿布局高科技产业，紧跟国家政策走向！

无论是真心还是表面功夫，把“国家利益、社会利益”放在首位，才是大型企业老总的正确说法姿势，更别说房企都是靠国家政策发达起来的！

就算是要求员工加班，谁会强硬地写到官方文件里面、被传到网上？说话艺术方面，华为任正非简直甩杨国强几条街！

你看看任正非是怎么说的？

华为是没有钱的，大家不奋斗就垮了（即使有钱也得低调）；不可能为不奋斗者支付什么（给加班加点的员工戴上“奋斗者”的高帽子，鼓励大家做奋斗者）；30多岁年轻力壮，不努力，光想躺在床上数钱，可能吗？（反问，让听者自己都不好意思，主动接受努力、加班的思维）

既接地气，又找不出把柄，还有点励志，比碧桂园一句“当天内出图（通宵）”强几百倍！

当然，所有的一切，最终指向或来源都是企业的价值观有问题！

正如前文所说，碧桂园将企业整体的利益高于一切，在现阶段的商业环境中无疑是另类而危险的！

或许在碧桂园的认知中，员工为了企业生存盈利而奋斗是天经地义的，比实现员工自身的价值更重要；而建造房子也是企业赚钱的一条途径而已，房奴们是另一种形式的韭菜；更别提什么让整个社会变得更好，你没看到多地都在吐槽：“因为碧桂园进驻，城市房价炒高，当地人买不起房”么？

这时候再去看碧桂园每年都会做的慈善公益，已然变了味，尽社会责任是假，粉饰不那么地道的价值观、为更好地赚钱才是真！

4.资本不看好，转型自救时间够吗？

碧桂园模式到底能火多久？我等老百姓说了不算，但同样精明的资本市场心里门清。

碧桂园坐上宇宙第一房企铁王座的进程中，其股价表现极为平稳。过去一年52周，销售额远逊于碧桂园的龙湖地产股价一直在20港元以上，而碧桂园最高也才19.160港币。

这已经很好地从侧面反映了资本市场对碧桂园的不看好。

近段时间，碧桂园的股价更是一路下滑。除中美贸易战影响大盘、棚改收紧等宏观因素外，外界对碧桂园发展模式的担忧也是一大因素。

在“高周转”大步迈进的同时，碧桂园的资产负债率也一路飙高。2015年时，碧桂园的资产负债率为75.32%，而到了2017年，其资产负债率达到88.89%，其负债总额也从2015年的2726.16亿元，攀升至2017年的9330.57余元。

高负债，也让外界担心起碧桂园的现金流。虽然碧桂园表示自己的现金流还不错，2017年账上现金及现金等价物的期末余额为1370.84亿元，远高于2015年时的362.41亿元，但细心点不难发现：碧桂园这1370多亿的现金中，由融资活动产生的现金流量净额就有728.22亿元。

而融资的钱，是要成本的，且成本很大！如果碧桂园的销售遇到麻烦，它的现金流是否跟得上，融资、偿债压力又是几何？

碧桂园在玩一个融资、拿地、开盘、回流、偿债的“循环游戏”，其所谓的“高周转”模式与“全覆盖”战略（在三四五线城市所有的县城、甚至是发达镇区均需有碧桂园的项目），都是为了缩短循环时间和游戏范围而来。

稍有不慎，就会断链成为一个“恶性循环”，资本市场怎么会不懂这个道理——碧桂园的神话谁愿意信谁信，但我是不会买它的股票！

关键是，这个游戏已经启动，碧桂园想停都停不下！为了消缓滚起的巨大债务雪球，碧桂园第二代实际掌门人、杨国强二女儿杨惠妍主导了一次转型——6月19日，碧桂园旗下的碧桂园服务也在港交所上市，市值高达256亿港元！

上市的目的，表面上看是将碧桂园物业服务的牌子进一步做大，实际上有没有消减碧桂园资金压力的考量，只有他们自己知道了！

不过，如果越来越多“上海奉贤”这样的事故爆发，碧桂园“宇宙第一房企”的铁王座还做得稳吗？

留给碧桂园的时间不多了！

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