众山视界 传统房地产开发方式面对市场形势的变化已经危机四伏
一是市场放缓。中国的房地产市场经过20多年的高速发展,所有的开发商可以说都在享受市场的红利,而当居住需求一旦增长放缓,整个市场也将失去发展的动力,大型房企扩张模式将接受考验,小型房企的生存空间也会越来越小。
二是债务危机。传统的地产开发,是一个高杠杆驱动的行业,中国百强房企的平均负债率达到80%以上,高负债的达摩克里斯之剑随时落下,万达就是一个典型的例子。
意境图|图源网络侵删
三是政策环境的改变。随着目前以城市为中心的城镇化遭遇的质疑越来越多,加上经济的转型,房地产作为城镇化的推动力量也在接受重新检视,政策层面对房地产整个行业的降温,以及新出台的融资“三道红线”对房地产的金融支持加以限制,都给这个行业套上了发展的紧箍咒。
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2020年对各大行业都是艰难的一年,对房地产行业来说亦是如此!
而且房地产市场的分化正在加剧。一线城市,以深圳为例子,“刚需房”被炒到10万元的天价,尽管还有需求,但可以说已经与普通人没有什么关系了。而且随着地价的上涨,开发门槛越来越高,一线城市基本上已经被少数头部房企“霸占”了。
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二线城市的准入“门槛”也越来越高,一些热门城市如杭州、厦门、合肥、东莞等房价上涨过快,随之而来的各种调控政策的出台,使得市场的干扰因素越来越大,中小房企的生存空间越来越小。
三四城市面对的最大问题是需求乏力,住房饱和已成为中小城市的常态,人口流出,城市化放缓,抑制了这些地方的增长空间,成为市场瓶颈。而中小房企在这些市场上扎堆,对土地的争夺日趋激烈。
问
“三道红线”,会成为压死房地产的最后1根稻草吗?
所以说房地产行业的转型是势在必行,房地产行业面临的问题,不再是市场波动以及周期,而是整个社会、经济环境已经发生了变化,整个市场正处于变革的前奏。
机遇和危机永远都是并存的,我并不认为房地产作为一个行业将整体没落,中国的城镇化还远未完成,现有的居住和生活模式也并不完美,房地产业并不是无路可走,而是需要新的思维。
那么,未来房地产的新路在哪里,又将迎接哪些挑战?我认为房地产业的发展机会将主要集中在三个主题——文旅、康养和1.5居所。
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虽然很多开发商看到了文旅地产开发的机会,也纷纷进行转型尝试,但国内文旅地产为何鲜有成功的案例?
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众山认为:地产商转型文旅是良机,但同时又极有可能是一个巨大的陷阱,而其中最严重的的问题就是——以地产开发思维去做文旅,根本没有认识到传统地产开发和文旅地产完全是两码事,风险巨大。
比如这些常见的误区:
1. 重地产、轻文旅
国内大部分所谓文旅地产,主要还是以地产开发为主,有的甚至是以文旅为手段,行拿地之目的。在实际开发过程中,文旅成了附属和配套,定位出现了偏差,这必然导致失败。
2. 重开发、轻运营
开发商仍然沿袭原有的销售为主的开发模式,忽视项目后期的运营,例如建好的酒店、餐饮、商业街如何经营?景区如何维护?还有服务体系呢?这些在开发之初完全没有考虑,或者考虑不周、想当然,等到项目落成后必然导致混乱不堪、难以为继。
4. 重模仿、轻独创
文旅地产开发的一大怪现象就是一窝蜂的跟踪、模仿、复制,市场同质化极其严重!!!一个袁家村成功了,就会有好多个袁家村出来,一样的建筑,一样的小吃,一样的产品……
袁家村|图源网络侵删
乌镇出名了,很多地方就模仿乌镇,挖一条长长的河,河上建几座石拱桥,河两岸修建如旧的古建筑,街上再铺上石板……借鉴别人的成功经验,这无可厚非。但如果只是简单的模仿和照搬,那就会变成“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。
乌镇|图源网络侵删
相比传统地产,文旅地产的差异性实质上更大,因为自然资源不同、人文环境不同,这使得每个文旅地产项目都需要有自己独特的灵魂。
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