房地产策划，更多人所了解的是包装、广告、促销等营销策划，属于房地产项目执行的中期或是后期策划。其实，对于一个楼盘成功与否更具有决定意义的，是在营销策划之前，包括市场研究、市场定位、产品定位、分析和产品设计等一系列工作在内的前期策划。

只有研究好了“在什么样的地方城市进入、地块选址、盖什么样的房子住宅、综合体、度假项目、养老项目等、卖给什么样的人客户群定位”，才能在后期的营销策划时把“怎样卖房子包括蓄销期、开盘期、强销期、持销期等”的工作做得更好，从而实现项目的 价值。

一份好的营销策划方案,对于市场推广格外重要,那么如何写好一份房地产项目营销策划方案呐?一份好的地产营销策划流程大概分为四个阶段。以下以子彧地产关于南京大吉汤泉旅游度假项目前期策划定位报告案进行分析

第一阶段:项目开发前期阶段 抓住后期营销热点，从心出发定位

对公司拟投资项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,制订具体的市场调查计划,开展正式的房地产市场调研工作,提出项目操作的初步总体思路,对项目入行初步的市场定位,为公司管理层的投资项目决策提供依据.

1.项目发展战略规划

子彧地产项目策划人针对项目的详细调查，提出了偷得浮生半日闲的想法，让旅游之地更深入人心!

城市认知：南京，中国四大古都、历史文化名城，中国国家区域中心城市长三角重要经济体，政治科教文化中心，金融中心，航运中心，交通枢纽，首批优秀旅游城市...铸就了南京优秀旅游城市的地位!

第二阶段:项目开发阶段规划

跟踪动态市场行情,进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查,对本开发项目进行优劣势分析,入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路,提出相应的营销策略;

第三阶段:资源整合数据调研

根据《南京市浦口区总体规划》未来将把浦口打造成南京都市圈辐射中西部的现代服务业中心和江北副城中心，长三角地区高新技术产业、先进制造业基地和休闲旅游度假胜地，以山水泉林为特色的现代化滨江之城!

地处汤泉镇老山脚下，西邻大吉温泉度假村,南依老山国家森林公园,东邻汤泉镇镇区, 北侧为数条铁路线通过的轨道交通走廊，距南京禄口国际机场仅需30分钟车程，距南京市中心40分钟车程，离宁合高速入口仅需2分钟，风景优美，地理位置优越。

汤泉镇素以“万亩苗木，千年古银杏，百亩汤泉湖，十里温泉带”著称打造国际温泉小镇—温泉休闲旅游圈

第四阶段:营销建议规划

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划,全程监控项目销售的执行情况,并适时作出针对性的策略调整,实现公司开发项目的目标利润率;

子彧观点

南京作为一个优秀、成熟的旅游城市，交通网络发达便捷，这些因素对于发展旅游业、服务业、房地产业而言都有积极作用的。从城市整体认知角度来看，本案的开发入市恰逢其时。

在前期策划一系列的环节中，各房地产服务机构的主要研究体系，研究内容基本一致，区别在于在落地到项目前期操作过程中，对市场深入的研究、对客户和产品的把握及以建筑专业支持的很强的产品设计能力的侧重点和的差异。层次清晰而严密地圆满解决项目前期策划过程的各项问题。期待子彧地产更多的作品!